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发布者: 添加时间:2019-07-22
导读:本文主要从从空间规划语境下低效用地内涵演变以及城镇低效及存量用地规划两方面展开城镇低效及存量用地规划的探讨。在从增量时代到存量时代过度期间,低效存量用地不再是简单的改造重建,而应从战略层面得到升级。在空间规划强调高质量发展的背景下,要更加注重社会价值和生态效益,将所有非高质量发展空间纳入低效存量用地的范围。强调空间规划面临发展不平衡不充分问题,低效用地将是关注人本需求、解决城市病的主要载体和关键机会。
一、 空间规划语境下城镇低效用地内涵转变
1、城镇低效用地概念
2016年《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》的通知中明确指出低效用地范围:经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地,权属清晰、不存在争议。可进一步划分为国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;‘退二进三’产业用地;布局散乱、设施落后,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。因此,一般是通过低效用地界定来确定存量用地空间。
2、空间规划语境下城镇低效用地再认识
一是空间规划发展模式从增量时代到存量时代的转变,低效及存量用地在战略层面要升维。从“发展就是规模扩张”的旧模式到“存量优化发展”新模式,存量空间利用不再是简单的改造重建。
二是空间规划强调高质量发展,意味着低效城镇用地空间认定范围将扩大。空间是高质量发展的载体,新的空间规划视角更应该从土地使用的经济绩效、社会价值、生态效益等方面去综合评判是否为高质量发展,而且要加重社会价值及生态效益方面的权重。所有非高质量发展的空间都应该纳入低效用及存量用地空间范围。
三是空间规划要解决发展不平衡不充分问题,低效存量空间将是实现这一目的,关注人本需求、解决城市病的主要载体和关键机会。存量及低效用地开发为城市发展多年来积累的配套设施不足、人居环境品质差、交通不畅问题的解决提供了腾挪空间。
二、 城镇低效及存量用地规划
1、低效用地布局优化
一是以空间模块化为基质单元推进低效用地规划。识别现状及预判未来的热点区域、影响范围;将现状空间划分为多个空间模块,引导低效及存量用地进行精准布局产业及功能,最 大 化提升土地综合利用效率。结合每个空间模块单元分析并提出用地优化方案,与控规等现行规划全面衔接,重点包括用地调整、加密路网、补足设施、增绿提质等方面内容。
二是根据低效用地分布情况、开发难易程度,对控规单元进行优化调整,划定低效用地开发单元。
三是以配套设施缺失程度、城市空间品质、土地效益为基础,通过现状及开发强度、开发成本收益等综合确定开发时序。
2、建立低效用地数据库
统一标准、数据格式建立低效及存量用地信息数据库,纳入国土空间规划数据平台,实现对用地权属、空间位置、规模品质、现状特征的精细化管理。同时将该数据库与实景模型衔接起来,从而构建起从平面到三维的低效用地数据库。
3、制定低效用地改造的推进路径
一是明确低效用地开发流程,通过对省、市政策的解读和行政职能的分析,同政府共同建立低效用地开发流程及保障措施。
二是制定单个地块《城镇低效用地再开发编制报告》技术标准。
三、 结语
在国土空间规划大背景下,存量时代才刚刚开启。一方面,目前城镇低效及存量用地开发利用还处于起步阶段,对其在认定标准、开发模式、规划建设、政策支持等方面的探索将一直在路上,如何结合地方实际进行有效推进,还有大量的研究及实践工作要做。另一方面,未来低效及存量空间将扩展到整个国土空间的范畴,低效的农业、生态空间也将是我们需要关注的重点内容;如何释放空间新价值,激发空间新活力,我们任重道远。
来源:第七届清华同衡学术周论
坛清华同衡规划院贵州分院总规划师周扬
资料整理人:任少元
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