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发布者: 添加时间:2020-07-28
关键词:不动产登记 历史遗留问题 诉讼
2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》结束了我国过去不动产产权分散登记的情况,不动产将由不动产登记中心统一登记。
01历史遗留问题的产生
历史遗留问题并不是法律术语,一般情况下,是指时间跨度比较长,情况相对复杂,无法完全按照现行的法律规范进行处理的棘手社会问题。历史遗留问题一般是产生于当时特定历史变迁的背景下,受当时制度的影响,其合法性在现行法律、制度等框架下较为模糊,需要通过一些特殊的政策来解决。
以往土地、房屋、海域、林地、农村土地承包经营等登记发证均属于不同的登记部门,不动产统一登记后发现过去分散登记导致存在不少的问题或弊端,由此引发在目前的不动产统一登记过程中遇到不少政策性难题,因为涉及权利人的切身利益,造成部分不动产权利人对政府部门的登记行为产生怀疑。
02不动产历史遗留问题分类
根据商品房、公有住房、房屋(如厂房、农村宅基地自建房、旧城区私人住宅等)的属性不同,简单列举有:商品房可能在有商品房跨地红线(指商品房占地部分超出用地红线)、商品房超用地红线(指商品房占地部分整栋超出用地红线)、超容积率的商品房、套地办证的商品房、集体土地上开发的商品房、开发企业已注销无法共同申请办证等历史遗留问题;公有住房(一般是指房改房、房改剩余房、经济适用房、福利房、集资房等)可能存在有土地划拨、土地出让金补交、土地登记和房屋登记权属不同等历史遗留问题;已办土地证未办房产证的房屋可能存在无法补办房产证的情况,当然除了以上情况,可能还存在土地权属和房屋权属主体不一致、土地用途和房屋用途不一致、土地已办理抵押登记房屋未办理抵押抵押、房屋的幢基地涉及跨宗地等历史遗留问题。
03政府牵头、分类处理
我国《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知,不动产登记本身是不能直接设定物权的,仅仅是权利归属的确认和记载,根据不同的法律事务,可以通过以下方式进行处理:
(一)行政诉讼
权利人在涉及上述不动产登记历史遗留问题时,往往会形成信访压力,但又基于历史遗留因素的复杂性,可能需要规划、住建、国土、房管、不动产登记等部门一并协调处理,可能无法在短期内解决,在此情况下,不少权利人会选择行政诉讼。
根据《行政诉讼法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》、《最高人民法院法关于房地产案件受理问题的通知》等相关规定,以下行政案件人民法院一般不予受理:
1、发生在1990年10月1日前的登记行为;
2、根据法律生效文书而作出的登记行为;
3、未改变登记内容的换发、补发的登记行为;
4、不符合《行政诉讼法》有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷等。
根据《最高人民法院关于全面深化人民法院改革的意见》的要求,改革案件受理制度,变立案审查制为立案登记制,对人民法院依法应该受理的案件,做到有案必立、有诉必理,保障当事人诉权。在立案登记制的司法环境下,存在不动产登记历史遗留问题的权利人一旦提起诉讼,基于行政诉讼是对被诉行政行为合法性审查,对涉及历史遗留问题的考量,基于特殊情况特殊对待且一般由有关部门就当时政策规定予以解决的原则,根据《不动产登记暂行条例》第二十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条,结合查明的历史遗留因素,可能会被人民法院予以驳回。
在最高人民法院公布的(2018)最高法行再201号《覃焕尚、黄美仙土地行政管理(土地)再审行政判决书》中可以看到,行政机关对不动产历史遗留问题的不同批复影响当事人的合法权益,须通过行政诉讼进行处理,从中可以看到历史遗留登记问题的复杂性、维权时间跨度长、涉及职权部门多等,最高人民法院再审判定以行政机关有利于当事人权益实现的行政决定为准。
在最高人民法院公布的(2014)行监字第356号《张永杰、韩作刚与吕梁市人民政府行政复议申诉行政裁定书》中可以看到,我国执行的是“房地一致”原则,若行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的,违背上述“房地一致”原则的,当事人可以请求撤销违法的颁证行为,因此,若因历史遗留因素导致房地不一致的,相关当事人有权提起行政诉讼请求撤销颁证行为。
(二)政策落地
国务院发布的《全面推进依法行政实施纲要》(国发2014-10号文)要求行政机关依法行政必须遵守诚实守信原则,非因法定事由并经法定程序,行政机关不得撤销、变更已经生效的行政决定。对历史遗留问题的处理,行政机关应当本着实事求是、尊重历史,符合现实的原则,本着保持谦抑、格外谨慎、有利于当事人的态度,依法作出客观、公正处理。
基于上述情形,对于已经取得房地产权证,但因为土地的用地红线、用途、性质等问题,在未损害国家、社会和第三人合法利益的情况下,一般不会被撤销、变更、注销。同时,涉及该类历史遗留问题,一般应由主管部门统计汇总后,报人民政府或上级主管部门,并根据后续出台的有关政策进行解决。不同省市均不同程度地存在着类似的不动产登记历史遗留问题,随着各地政策的出台,这些历史遗留问题将逐步得到解决,这类问题也终将越来越少。
(三)民事诉讼
不动产登记事项还涉及预登记、抵押权登记、在建工程的抵押登记、生效法律文书确定的权属人与登记簿权属人冲突、生效法律文书确定的权属人未办理过户对登记抵押权效力影响、不动产权证违法被撤销对抵押权登记效力影响等相关问题。
我国《物权法》于2007年10月1日起实施,但实施前的物权变动行为又是否参照《物权法》第十四条、或以我国《城市房地产管理法》(1995版)第三十五条、第六十三条为准?在最高人民法院公布的(2011)民申字第261号案件中,确认在《物权法》实施之前,不动产物权变动不以登记为生效要件,因此,在确认不动产登记时还涉及到法律溯及力的问题。
当然,在合同目的无法实现的情况下,相关当事人可以通过解除、撤销合同,或提起无效之诉,并就违约或损失等一并进行主张,通过民事诉讼解决双方纠纷。但基于不动产登记历史遗留问题的种类、交易主体、转让行为、房屋性质、土地性质和用途、登记行为、最终目的、交易对象对合同目的期待、过户能否实现等的不同,不同的个案会有不同的处理方式和解决方法,还需具体问题具体分析。
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