【学习园地】土地出让金、出让成交价与出让收入的联系与区别

【摘要】

国有土地使用权出让金、国有土地使用权出让价款、国有土地使用权出让收入三者之间既有区别、又有内在联系。1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1994年发布的《城市房地产管理法》，尽管已经确立了国家以土地所有者身份向土地使用者出让土地使用权，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的有偿使用土地制度,实施土地出让金收缴制度已有30多年的历史，但不少人至今尚未厘清土地出让金的内涵、土地出让金与土地出让价款的关系、土地出让金与土地出让收入的关系，以致产生认识上的误区。

土地出让金的性质是地租

土地使用权出让金的内涵和性质，要从土地所有权人、土地使用权人、土地交易行为三个角度来理解。就土地所有权人来说，土地出让金是其将土地使用权让渡给土地使用权人，从土地使用权人那里取得的一份使用土地的报偿。显然，这一报偿的本质，就是地租。正如马克思所指出的：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同特点：地租的占有是土地所有权在经济上借以实现的形式”。又说：“在这里地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式”。这是马克思给地租下的定义，也是对地租这个经济范畴所反映的生产关系所作的精辟概括。

按所有者向使用者的收取方式，地租可以分为“年租制”和“批租制”两类。“年租制”是指按年收取地租的制度,“批租制”是指在法律政策规定期限内按合同约定一次(或分次)收取整个让渡年期地租的制度，其实质是国家作为土地所有者一次性让渡若干年的土地使用权，一次(或分次)收取整个让渡期限内各个年度地租的贴现值总和，这一总和被称为土地使用权出让金。

土地出让金不一定等于出让地价

土地出让金作为土地在出让年期内使用权的报偿，与出让地价既有同一性，又有区别。其同一性在于：在土地市场上，土地所有权人愿以某一价格出让土地使用权，受让人愿意接受该价格，土地价格被双方接受，交易达成，出让成交，所有权人取得该价款让渡一定年限的土地使用权，使用权人支付该价款取得一定年限的土地使用权。这里的土地价款，实质上也就是土地使用权出让金。土地出让金与出让地价的主要区别在于：土地出让金侧重反映并适用于土地租赁关系，而出让地价则侧重反映并适用于土地使用权的市场交易关系。

土地出让收入包括但不限于土地出让金 

土地出让收入与土地出让金的内涵和外延既有内在联系，又有明显区别。从内涵上分析，作为国家出让一定年限土地使用权报偿的土地使用权出让金，按照现行制度应当全部上缴财政，列入预算。因此，土地使用权出让金在性质上一定是财政收入。同样，土地出让收入也一个财政概念，属于财政范畴。从上述分析可知，土地出让金与土地出让收入的内涵是一致的，都是基于土地使用权有偿让渡而取得的报偿。但二者在外延上则有明显区别。按照现行财政制度规定，国有土地出让收入的具体范围除了包括政府出让国有土地使用权取得的全部土地价款之外，还包括国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用，一并纳入土地出让收入管理。显然，在财政征收制度上，将土地出让金与不属于出让收入的国有土地租赁收入、划拨供地时用地单位支付的土地成本一并纳入土地出让收入管理，因此，在外延上，出让收入要大于土地出让金。

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